Umlagefähige Nebenkosten: Was Vermieter umlegen dürfen – und was nicht
Grundsteuer ja, Reparaturen nein, Kabel-TV nicht mehr: Was du als Vermieter auf deine Mieter umlegen darfst – und welche Fehler eine Nebenkostenabrechnung angreifbar machen.
Die Nebenkosten sind die „zweite Miete“: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen sie für das Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt bei 2,67 € pro Quadratmeter und Monat. Welche Kosten du umlegen darfst, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend.
Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV
| Nr. | Posten | Was dazugehört |
|---|---|---|
| 1 | Grundsteuer | und andere öffentliche Lasten |
| 2 | Wasser | Verbrauch, Grundgebühr, Zählermiete und Eichung |
| 3 | Abwasser | Gebühren für Schmutz- und Regenwasser |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Strom der Anlage, Wartung, Ablesung |
| 5 | Warmwasser | zentrale Anlage oder Lieferung |
| 6 | Heizung und Warmwasser | bei verbundenen Anlagen |
| 7 | Aufzug | Strom, Wartung, Prüfung, Reinigung |
| 8 | Straßenreinigung und Müll | Gebühren und Abfuhr |
| 9 | Gebäudereinigung | Treppenhaus, Keller, Ungezieferbekämpfung |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Spielplatz, Wege |
| 11 | Beleuchtung | Außenlicht und Gemeinschaftsflächen |
| 12 | Schornsteinfeger | Reinigung und Messung |
| 13 | Versicherungen | Gebäude-, Elementar-, Glas- und Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart | ohne Anteil für Reparaturen und Verwaltung |
| 15 | Antenne, Kabel, Glasfaser | eingeschränkt, siehe unten |
| 16 | Waschküche | Gemeinschaftswaschmaschinen und -trockner |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur wenn im Mietvertrag einzeln genannt |
Was nicht umlagefähig ist
- Verwaltung: Hausverwaltung, deine eigene Arbeit, Porto, Büro, Buchhaltung.
- Instandhaltung und Reparaturen – auch versteckte Reparaturanteile in Hauswart- oder Wartungsverträgen.
- Finanzierung: Kontoführung, Zinsen, Rücklagen, Abschreibung.
- Leerstand: Den Anteil leerer Wohnungen trägst du selbst.
- Einmalige Kosten wie die Neuanlage eines Gartens oder Kosten beim Mieterwechsel.
- Miete für Rauchwarnmelder – die Wartung dagegen schon, wenn sie im Vertrag steht.
- Kabel-TV-Gebühren seit dem 1. Juli 2024.
Ohne Mietvertrag keine Umlage
Umlegen darfst du nur, was vereinbart ist (§ 556 BGB). Bei Wohnungen reicht der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ – damit sind alle Posten der BetrKV gemeint. Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) wie Dachrinnenreinigung oder Rauchmelder-Wartung müssen dagegen einzeln im Vertrag stehen. Und für alle Kosten gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Was offensichtlich zu teuer eingekauft ist, muss der Mieter nicht zahlen.
Nach welchem Schlüssel verteilt wird
Ohne Vereinbarung verteilst du nach Wohnfläche; was nach Verbrauch erfasst wird, nach Verbrauch (§ 556a BGB). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche. Rechnest du nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen.
CO₂-Kosten: das Stufenmodell
Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Abgabe auf Öl und Gas. Wie viel du übernimmst, hängt davon ab, wie viel CO₂ dein Haus pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausstößt – je schlechter das Gebäude, desto höher dein Anteil.
Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten (Wohngebäude)
Kabel-TV und Glasfaser seit Juli 2024
Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg weg: Kabel-TV-Gebühren darfst du nicht mehr umlegen, nur noch den Betriebsstrom einer Verteilanlage. Bei einer Satellitenanlage bleiben Strom und Prüfung umlagefähig. Für ein neues Glasfasernetz im Haus darfst du ein Bereitstellungsentgelt von höchstens 60 € im Jahr umlegen, in der Regel für fünf Jahre – vorausgesetzt, deine Mieter können ihren Anbieter frei wählen. Eine Änderung dieser Regeln liegt als Entwurf im Bundestag; prüfe den Stand, bevor du ein Glasfaserentgelt neu vereinbarst.
Grundsteuer nach der Reform
Die Grundsteuer bleibt umlagefähig – seit 2025 auf Basis der neuen Bescheide. Hat sie sich deutlich geändert, passe die Vorauszahlungen nach der nächsten Abrechnung in Textform an. Kommt ein geänderter Bescheid rückwirkend, kannst du auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nachfordern, in der Regel innerhalb von drei Monaten.
Fristen und Belegeinsicht
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen; danach kannst du nichts mehr nachfordern. Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate für Einwände. Seit 2025 darfst du die Belege auch elektronisch zur Einsicht bereitstellen. Mehr dazu: Nebenkostenabrechnung: Frist, Schlüssel, Belegeinsicht.
Fehler, die eine Abrechnung angreifbar machen
- Die Zwölf-Monats-Frist verpasst.
- Abrechnungszeitraum länger als zwölf Monate.
- Sonstige Betriebskosten umgelegt, die nicht im Vertrag stehen.
- Reparatur- oder Verwaltungsanteile in Hauswart- und Wartungskosten.
- Leerstand auf die Mieter verteilt.
- Falsche Flächen oder ein Schlüssel, der nicht vereinbart ist.
- Soll- statt tatsächlich gezahlter Vorauszahlungen abgezogen.
- Heizkosten nicht nach Verbrauch oder ohne CO₂-Aufteilung.
- Kabel-TV nach dem 30. Juni 2024 weiter umgelegt.
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